11月30日，人福醫(yī)藥(SH.600079)發(fā)布公告，擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給公司第一大股東武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司（下稱“當(dāng)代科技”），交易總價(jià)款為58418萬(wàn)元。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，交易資產(chǎn)或遭嚴(yán)重低估，人福醫(yī)藥有賤賣資產(chǎn)之嫌。據(jù)公告內(nèi)容顯示，交易共涉三項(xiàng)，包括公司控股子公司當(dāng)代物業(yè)85%的股權(quán)、“國(guó)際花園300畝項(xiàng)目”和“國(guó)際花園500畝項(xiàng)目”。

　　后兩項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)物資產(chǎn)共約：14.57萬(wàn)m2房地產(chǎn)以及2.7萬(wàn)m2的待開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)。項(xiàng)目位于武漢市三環(huán)線和光谷大道交匯處，地理位置優(yōu)越。公告中對(duì)這兩項(xiàng)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（移交）價(jià)格才共計(jì)50662萬(wàn)元。

　　記者實(shí)地暗訪發(fā)現(xiàn)，國(guó)際花園尚有樓盤(pán)正在預(yù)售當(dāng)中，其均價(jià)已達(dá)到8600元/m2。僅14.57萬(wàn)m2的房地產(chǎn)就價(jià)值約12.53億元，加之2.7萬(wàn)m2的土地使用權(quán)和當(dāng)代物業(yè)85%的股權(quán)，其總價(jià)已超14億元。這一價(jià)格較之58418萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓價(jià)，足足高出約1.4倍。

　　“公司一直十分規(guī)矩，不存在賤賣的嫌疑。”人福醫(yī)藥董秘劉毅面對(duì)記者的質(zhì)疑，給予了明確否定。同時(shí)，他也解釋說(shuō)：“公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為了進(jìn)一步做強(qiáng)做大醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。”

　　記者曾多次與人福醫(yī)藥方面接觸，但仍發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)。在人福醫(yī)藥方面向記者出示的更為詳盡的評(píng)估報(bào)告中，顯示的房地產(chǎn)合同價(jià)與實(shí)際當(dāng)中的銷售價(jià)格也存在較大差距，存在有意低估的嫌疑。

　　資產(chǎn)或遭賤賣

　　11月30日，人福醫(yī)藥對(duì)外發(fā)布了涉及三項(xiàng)資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易公告，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為58418 萬(wàn)元。

　　其中，當(dāng)代物業(yè)股東全部權(quán)益經(jīng)評(píng)估的公允市場(chǎng)價(jià)值為11224.51 萬(wàn)元，扣除評(píng)估日后當(dāng)代物業(yè)向原股東分配的2100.00 萬(wàn)元現(xiàn)金紅利后為9124.51 萬(wàn)元，當(dāng)代物業(yè)85%的股權(quán)對(duì)應(yīng)的公允市場(chǎng)價(jià)值為7755.83 萬(wàn)元，初步確認(rèn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣7756.00 萬(wàn)元。

　　公告中還提到，“國(guó)際花園300 畝項(xiàng)目資產(chǎn)凈價(jià)值的公允市場(chǎng)價(jià)值為44161.50 萬(wàn)元，初步確認(rèn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣44162.00 萬(wàn)元。”

　　國(guó)際花園500 畝項(xiàng)目是終止當(dāng)代科技委托經(jīng)營(yíng)。公告中稱“當(dāng)代科技為避免與上市公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，于2003 年4 月與本公司簽署了《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)》，約定由本公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目并享有該項(xiàng)目產(chǎn)生的收益”。

　　500 畝項(xiàng)目自2004 年開(kāi)發(fā)至今，人福醫(yī)藥擬終止該委托相關(guān)約定，將該委托項(xiàng)目中與后續(xù)開(kāi)發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債移交給當(dāng)代科技，由其自行負(fù)責(zé)對(duì)國(guó)際花園500 畝項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，享有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的收益并承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本、費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)。“國(guó)際花園500 畝項(xiàng)目與后續(xù)開(kāi)發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)凈值的評(píng)估值為6499.39 萬(wàn)元，初步確認(rèn)移交的價(jià)格為人民幣6500.00 萬(wàn)元。”

　　記者在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一周的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，后兩項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值存在被嚴(yán)重低估的嫌疑。

　　12月7日，位于武漢東湖高新區(qū)光谷金融港對(duì)面的當(dāng)代國(guó)際花園人流攢動(dòng)，當(dāng)代國(guó)際花園營(yíng)銷中心加推的“未來(lái)域”項(xiàng)目仍在預(yù)售。

　　此樓盤(pán)的地理位置甚為優(yōu)越，在光谷大道和三環(huán)線的交匯之處，正處武漢光谷區(qū)域核心，臨近珞瑜路、雄楚大道，距光谷廣場(chǎng)僅10分鐘車程。

　　據(jù)“未來(lái)域”置業(yè)顧問(wèn)向時(shí)代周報(bào)記者解釋，目前“未來(lái)域”設(shè)計(jì)住戶有528戶，以中小戶型為主，均價(jià)達(dá)到8600元。與“未來(lái)域”相鄰的萬(wàn)科紅郡，均價(jià)更是逾9000元/m2。

　　起初，人福醫(yī)藥董秘劉毅對(duì)此向記者給出的解釋是：“商品房的備案價(jià)只有7000元/m2”，后人福醫(yī)藥方面又向記者承認(rèn)了均價(jià)為8600元/m2這一事實(shí)。

　　"未來(lái)域’是國(guó)際花園300畝項(xiàng)目余下的項(xiàng)目。”人福醫(yī)藥證券代表吳文靜向記者確認(rèn)說(shuō)。

　　接受人福醫(yī)藥委托的中京民信（北京）資產(chǎn)評(píng)估有限公司公布的京信評(píng)報(bào)字（2012）第202號(hào)報(bào)告顯示，國(guó)際300畝項(xiàng)目中仍有“正在開(kāi)發(fā)的110872.94平方米的房地產(chǎn)和21194.21平方米土地待開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)”。

　　2009年，萬(wàn)科曾以2728元/m2的價(jià)格拿下與國(guó)際花園毗鄰的P（2009）034號(hào)地塊。若以此地塊為參照物，國(guó)際300畝項(xiàng)目中的21194.21m2土地價(jià)值5781萬(wàn)元；110872.94m2房地產(chǎn)以8600元/m2的均價(jià)計(jì)算的話，市場(chǎng)價(jià)值達(dá)95350萬(wàn)元。此兩項(xiàng)相加總計(jì)便已達(dá)101131萬(wàn)元。

　　對(duì)于500畝房地產(chǎn)項(xiàng)目，京信評(píng)報(bào)字（2012）第201號(hào)報(bào)告中提到“接近完成的34881.32平方米的房地產(chǎn)及5890.73平方米待開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)”。500畝房地產(chǎn)項(xiàng)目若以上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，約合31603萬(wàn)元。

　　國(guó)際花園300畝項(xiàng)目和國(guó)際花園500畝項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，共計(jì)為132734萬(wàn)元；再加上價(jià)值7755.83萬(wàn)元的當(dāng)代物業(yè)85%股權(quán)。以上資產(chǎn)總價(jià)值已超14億元。

　　估值過(guò)低之疑

　　記者曾就資產(chǎn)賤賣一事，多次與人福醫(yī)藥方面進(jìn)行接觸。盡管對(duì)方給予解釋，但記者仍發(fā)現(xiàn)其中的重重疑點(diǎn)。

　　人福醫(yī)藥證券代表吳文靜向記者表示：“在300畝項(xiàng)目的11萬(wàn)m2的房地產(chǎn)中，有7000m2房地產(chǎn)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，這部分將不計(jì)算價(jià)值。”而據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一名業(yè)內(nèi)人士向記者分析說(shuō)：“這一說(shuō)法未必可靠。只要是計(jì)入建筑面積的房屋，一定能夠獲得產(chǎn)權(quán)。”

　　同時(shí)，吳文靜還向記者解釋說(shuō)，“當(dāng)代科技接手之后還需承擔(dān)項(xiàng)目本身的負(fù)債。”據(jù)評(píng)估報(bào)告顯示，國(guó)際花園300畝項(xiàng)目預(yù)計(jì)未付工程款及預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本為13819.19萬(wàn)元；國(guó)際花園500畝項(xiàng)目預(yù)計(jì)未付工程款為950.69萬(wàn)元。

　　另外，據(jù)吳文靜向記者出示的一份更為詳盡的評(píng)估報(bào)告顯示，300畝項(xiàng)目應(yīng)繳稅費(fèi)為94萬(wàn)余元，應(yīng)付職工薪酬只有8.6萬(wàn)余元。

　　吳文靜表示，后續(xù)當(dāng)代科技仍要付出相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本等。“基本上要付出約35%的成本。我們最后的評(píng)估價(jià)只按照65%這樣的比例計(jì)算得來(lái)的。”也就是說(shuō)，評(píng)估價(jià)=0.65×合同價(jià)。

　　記者在這份人福醫(yī)藥方面出示的報(bào)告中看到，一面積為40.11m2的商品房，報(bào)告顯示的合同價(jià)為315201元，其評(píng)估值為206236元，基本維持了65%這一評(píng)估比例。

　　但，記者也發(fā)現(xiàn)，合同價(jià)存在故意低估的嫌疑。如未來(lái)域編號(hào)3403的商品房，面積為39.65m2，合同價(jià)顯示為311586元，但置業(yè)顧問(wèn)向記者提供的價(jià)格卻是333457元；編號(hào)2310的商品房報(bào)告顯示合同價(jià)為734448元，但置業(yè)顧問(wèn)卻表示“這房子打完折扣后的價(jià)格是815000元”，其中差距甚大。

　　另外，十五區(qū)4-8#樓盤(pán)共有86套商品房待售，面積合計(jì)為9730.82m2，但評(píng)估值只有4252萬(wàn)元，折合4370元/m2。據(jù)國(guó)際花園置業(yè)顧問(wèn)向記者透露：“十五區(qū)還沒(méi)有對(duì)外預(yù)售，到明年才會(huì)開(kāi)盤(pán)，但是價(jià)格肯定會(huì)高于8600元/m2。”

　　在記者與人福醫(yī)藥方面的多次接觸中，劉毅多次向記者重申“這其中并不涉及到資產(chǎn)賤賣”。中京民信認(rèn)為“采用成本法可以滿足本次評(píng)估的價(jià)值類型的要求”。

　　“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離是公司定下的一個(gè)戰(zhàn)略，是公司發(fā)展的大勢(shì)所趨，是為了集中資源，做大公司主業(yè)。”劉毅解釋說(shuō)。

　　長(zhǎng)江證券研究所研究員劉舒暢認(rèn)為，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為定向增發(fā)掃清障礙。據(jù)悉，人福醫(yī)藥在今年6月29日公告的擬籌資10.25億元的定向增發(fā)預(yù)案一直未獲證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)，原因就是“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未剝離”。

　　數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，其房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的營(yíng)收和利潤(rùn)一直緊隨醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)之后，為人福醫(yī)藥帶來(lái)穩(wěn)定豐厚回報(bào)，為早期周期較長(zhǎng)的新藥研發(fā)等項(xiàng)目提供了財(cái)力保障。

　　劉毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者回憶說(shuō)：“剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司找了很多大集團(tuán)希望對(duì)方能接盤(pán)，但一直沒(méi)談下來(lái)，最后能找到的還是大股東。”

　　當(dāng)代科技是人福醫(yī)藥的第一大股東，持有16.788%股份，公司注冊(cè)成立于1988年。艾路明持有當(dāng)代科技26.21%的股份，周漢生、張小東、張曉東持股比例相同，都是17%。

　　上述四人均是人福醫(yī)藥創(chuàng)業(yè)元老。艾路明則是人福醫(yī)藥的前任董事長(zhǎng)，張小東現(xiàn)仍為公司董事。